Понятие недвижимости. Регулирование рынка недвижимости презентация

Оценка недвижимого имущества необходима при:
- операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
- акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
- привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
- страховании объектов недвижимости;
- кредитовании под залог объектов недвижимости;
- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
- ликвидации объектов недвижимости;
- решении имущественных споров;
- других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них улучшения.

Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса

Признаки недвижимости
это вещь, предмет материального мира;
индивидуально-определенное имущество;
незаменимое имущество;
обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:
земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Недвижимое имущество
как объект гражданских прав

Недвижимое имущество
как объект гражданских прав
По формам собственности недвижимые вещи разделяются на:
1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;
2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:
- объекты, находящиеся в федеральной собственности;
- объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;
- объекты, находящиеся в муниципальной собственности;
смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.
По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на
- жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере)
нежилой фонд.
Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

Недвижимое имущество
как объект гражданских прав
По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:
- недвижимость, изъятая из гражданского оборота;
- недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;
- недвижимость, используемая для жилья;
- недвижимость, используемая в предпринимательских целях;
- недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;
недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры.
По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:
- земельные участки;
- участки недр;
- здания и сооружения;
- помещения;
- иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;
- предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;
движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Недвижимое имущество
как объект гражданских прав
Земельные участки
В соответствии ч.2 ст.6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Объектом гражданского оборота может быть и часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ЗК РФ). При этом делимым признается земельный участок, если каждая из образующихся в результате его раздела частей может использоваться без перевода в состав земель иной категории (см. ст. 7-8 ЗК РФ), т.е. без изменения назначения. Следовательно, земельный участок является неделимым в том случае, если раздел данного участка повлечет изменение его целевого использования
Участки недр
Согласно Закону Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395-I "О недрах недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра ограничены в гражданско-правовом обороте.
Действующим законодательством строго ограничены виды пользования и порядок пользования недрами.

Недвижимое имущество
как объект гражданских прав
Нежилые помещения (здания и сооружения, помещения)
Определение нежилого помещения (а равно – здания и сооружения) отсутствует, поэтому единственным вариантом его формирования – является систематический анализ норм законодательства.
Нежилое помещение – это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому.
Жилое помещение как это следует из Жилищного кодекса РФ – предназначено для проживания граждан (ч.1 ст.17 ЖК РФ)
Нежилые же помещения – это помещения используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д.
Согласно ФЗ-218, помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (ч.2 п.6 ст.12). Таким образом, нежилое помещение – является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта – зданий (сооружений).
Так, президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000г. №53 подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.

Недвижимое имущество
как объект гражданских прав
Жилые помещения
Легальное определение жилого помещения дается законодателем в ст. 6 ЖК РФ.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Наряду с понятием жилое помещение, новое жилищное законодательство закрепляет виды жилых помещений (ст.16 ЖК РФ) и их понятия. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению
В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства, которые, как мы уже подчеркнули с 1 января 2005г. считаются объектами недвижимости.

Недвижимое имущество
как объект гражданских прав
Предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности
О предприятиях как объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п.1 ст.132 и п.2 ст.334 ГК РФ. При этом они рассматриваются как имущественные комплексы. Имущественные комплексы относятся к сложным вещам (ст.134 ГК РФ), в состав которых наряду с недвижимыми могут входить и движимые вещи. Составные части отдельных видов имущественных комплексов определяются законами, другими нормативными актами применительно к каждому их виду.
Движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты)
К вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст.130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты. Важнейшим условием для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней

В соответствии с ФСО №7 «Оценка недвижимости» - «объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости».
Недвижимое имущество ФСО

Госрегулирование рынка недвижимости
На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:
идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;
эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;
верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Госрегулирование рынка недвижимости
Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:
а) государственные и муниципальные органы и организации;
б) государственные и иные нормативные акты
В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:
* путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;
* косвенным воздействием или экономическими методами управления.
Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:
создание нормативной базы - законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости - регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;
поддержание правопорядка на рынке;
выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Госрегулирование рынка недвижимости
Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:
а) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);
б) регулирования учетной ставки (дисконтной политики Банка России);
в) выпуска и обращения жилищных сертификатов;
г) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;
д) реализации государственных приоритетных целевых программ;
е) амортизационной политики;
ж) внешнеэкономической деятельности.

Госрегулирование рынка недвижимости
Система государственных органов по регулирование рынка недвижимости

Госрегулирование рынка недвижимости
Недвижимость представляет собой особый вид собственности.
Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности.
Приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, наследование, обмен, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти, граждан и других субъектов права.
Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.
Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные интересы. Общественные права:
вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущества для поддержки государственных программ и оказания общественных услуг;
приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд;
вводить зональные ограничения, ограничения в сфере строительства, экологии, дорожного движения;
предоставлять недвижимое имущество в пожизненное владение;
возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников.

Госрегулирование рынка недвижимости
Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения и способов физического использования имущества и разделения доходов.
Все перечисленные особенности правового регулирования недвижимости проявляются в разной степени во всех сегментах рынка недвижимости.
Детальный учет их влияния в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения о совершении той или иной сделки с недвижимостью.
В соответствии с Конституцией РФ Правительство обладает широкими полномочиями по регулированию рынка недвижимости, которые во многом переданы Министерству экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития), подведомственным ему Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр), Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (Росимущество) и их территориальным органам.

Госрегулирование рынка недвижимости
Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, оценочной деятельности, земельных отношений (за исключением земель сельскохозяйственного назначения, а также перевода земель водного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов (в части, касающейся земель особо охраняемых природных территорий) в земли другой категории), государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки, государственного мониторинга земель (за исключением земель сельскохозяйственного назначения), государственной регистрации прав на недвижимое имущество, геодезии и картографии, создания и развития инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
Нормативно-правовое регулирование земельных отношений и государственного мониторинга земель в части земель сельскохозяйственного назначения осуществляет Минсельхоз России.
Вопросы налогообложения недвижимого имущества регулируются Минфином России и подведомственной ему Федеральной налоговой службой.
Нормативно-правовое регулирование по вопросам, регламентирующим создание и эксплуатацию объектов капитального строительства (в том числе жилого фонда) осуществляет Минстрой России, автодорожной и железнодорожной сетей - Минтранс России (Росавтодор, Росжелдор), по вопросам, регламентирующим сохранение лесного фонда, лесопользования и недропользования – Минприроды России (Рослесхоз, Роснедра).

Госрегулирование рынка недвижимости
Органом исполнительной власти, непосредственно осуществляющим государственные функции по отношению к объектам недвижимого имущества, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
Основными функциями Росреестра являются:
создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости на базе государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и системы технического учета зданий и сооружений;
организация проведения государственной кадастровой оценки земель и оценки иных объектов недвижимости, утверждение их результатов;
землеустроительное обеспечение на землях, находящихся в федеральной собственности;
осуществление государственного мониторинга земель;
предоставление сведений, содержащихся в государственном кадастре объектов недвижимости;
предоставление сведений о налогооблагаемой базе при исчислении земельного налога и налогов на имущество;
оказание услуг в сфере землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости (информация по границам территории округов);
проведение экспертизы землеустроительной документации.

Госрегулирование рынка недвижимости
организация единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним;
государственный геодезический надзор (вопросы соблюдения законодательства РФ о геодезии и картографии всеми участниками отношений в области геодезической и картографической деятельности);
создание и ведение Федерального картографо-геодезического фонда;
лицензирование геодезической и картографической деятельности;
сертификация (система сертификации геодезической, топографической и картографической продукции);
топографо-геодезические работы; картографические работы (обеспечение органов государственной власти, местного самоуправления, юридических лиц и граждан геодезическими и картографическими материалами и данными, достоверной информацией об объектах местности в графической, цифровой, фотографической и иных формах; топографо-геодезические работы федерального назначения);
мониторинг земель, землеустройства и территориального планирования;
государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель;
технический учет и инвентаризация объектов капитального строительства.