Нормативная правовая база управления имущественным комплексом предприятия – недвижимостью. Тема 3 презентация

Задачи изучения нормативной правовой базы управления ИК – недвижимостью (1)
1. Общий подход - комплексное рассмотрение законодательной и иной нормативной правовой базы управления:
Законодательная база:
Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ (гражданское право),
др. кодексы и законы РФ,
законы субъектов РФ.
Иная нормативная правовая база:
указы Президента РФ,
постановления Правительства РФ,
ведомственные акты, инструкции, рекомендации (МЭРТ, Минфина, налоговых органов и др.),
государственные и ведомственные стандарты, нормы и правила,
стандарты профессиональных сообществ и внутрикорпоративные стандарты.

2. Основные задачи:
(а) Понимание полной системы правомочий (триады правомочий владения, пользования и распоряжения), обязанностей и ограничений собственника и ее роли в управлении ИК - недвижимостью.
(б) Построение правового поля управления ИК - умение определять:
какие типы управленческих действий (в т.ч.: развитие, имущественные сделки, изменения и реорганизации);
с какими типами объектов ИК (недвижимости);
в каких условиях (внешней и внутренней среды) можно производить для достижения поставленных целей?
Задачи изучения нормативной правовой базы управления ИК – недвижимостью (2)

Права собственников Вещные права лиц,
владение, не являющихся
пользование, собственниками:
распоряжение
(i) отчуждать свое имущество (j) право пожизненного
в собственность другим лицам, наследуемого владения
(ii) передавать другим лицам, земельным участком,
оставаясь собственником, (jj) право постоянного
свои права владения, (бессрочного) пользования
пользования и распоряжения земельным участком,
имуществом,
(iii) отдавать имущество в залог (jjj) сервитуты (как право
и обременять имущество ограниченного доступа)
другими способами,
(iv) передавать имущество (jv) право хозяйственного
в доверительное управление ведения и оперативного
(без перехода права управления
собственности). имуществом (для ГУП)

Собственник несет бремя содержания
принадлежащего ему имущества ст.210 ГКРФ
Права пользования и обременения сохраняются при смене собственника
Равная защита прав собственников всех форм собственности
Права собственников Вещные права лиц,
владение, не являющихся
пользование, собственниками:
распоряжение …
сервитуты
…

Правомочия
Обязанности
Ограничения
Владение Бремя содержания
Передача в ДУ Обслуживание Градостроительные
Развитие (проекты) Ремонт Экологические
Пользование Охрана, безопасность Защита прав
Извлечение прибыли Страхование несобственников
Сдача в аренду и др. Налоги и др. (сервитуты) и др.
Распоряжение
Продажи Льготы и др.
Мена, наследование и др. (разрешения)
ДОХОДНЫЕ ПОТОКИ и РАСХОДНЫЕ ПОТОКИ
в БЮДЖЕТЕ СОБСТВЕННИКА (организации)

Построение правового поля
управления имущественным комплексом
ВИДЫ ОБЪЕКТОВ:
с какими из объектов
недвижимости – ИК
(каких типов организаций)
ВИДЫ СДЕЛОК:
какие из сделок
и операций
с недвижимостью
УСЛОВИЯ:
ограничения,
изъятия,
срочность,
связность,
льготы,
стимулы …
«Путеводитель»
по нормативной
правовой базе
управления
имущественным
комплексом

ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ (ЖЦ)
КОМПЛЕКСА ОРГАНИЗАЦИИ (ЖЦ ИК)
Действия, связанные Стадии ЖЦ Стадии ЖЦ Типы сделок и
с недвижимостью организации имущественного операций с имущ.
(затрагивающие ИК) комплекса (ИК) комплексом
Формирование (и увел.) 1. Создание 1. Формирование Сделки купли-продажи
уставного капитала организации ИК Аренда (лизинг)
Эмиссия акций 2. Рост 2. Развитие Новое строительство
Привлечение инвестиций организации ИК Прием на баланс
Займы и кредит 3. Адаптация Проекты: development,
Инновации 3. Преобразо- ИК инвестиционные, инновац.
Адаптация к изменениям вания Продажи непрофиль-Поглощения и слияния (изменения) ных активов и сдача
Разделения и выделения организации в аренду излишков
Сокращение бизнеса Передача, внесение в
Ликвидация (банкротство) 4. Ликвидация уставные фонды
и исполнение кредитных организации 4. Ликвидация Конкурсные торги и
обязательств ИК аукционы
Какие и когда действия с объектами ИК востребованы в течение жизненного цикла организации?

ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ (ЖЦ) ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ИК ОРГАНИЗАЦИИ (ЖЦ ИК)
Действия, связанные Стадии ЖЦ Стадии ЖЦ Типы сделок и
с недвижимостью организации имущественного операций с имущ.
(затрагивающие ИК) комплекса (ИК) комплексом
Формирование (и увел.) 1. Создание 1. Формирование Сделки купли-продажи
уставного капитала организации ИК Аренда (лизинг)
Эмиссия акций 2. Рост 2. Развитие Новое строительство
Привлечение инвестиций организации ИК Прием на баланс
Займы и кредит 3. Адаптация Проекты: development,
Инновации 3. Преобразо- ИК инвестиционные, инновац.
Адаптация к изменениям вания Продажи непрофиль-Поглощения и слияния (изменения) ных активов и сдача
Разделения и выделения организации в аренду излишков
Сокращение бизнеса Передача, внесение в
Ликвидация (банкротство) 4. Ликвидация уставные фонды
и исполнение кредитных организации 4. Ликвидация Конкурсные торги и
обязательств ИК аукционы
Какие и когда операции и сделки с объектами имущественного комплекса востребованы
в течение жизненного цикла организации?

ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ (ЖЦ) ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ИМУЩЕСТВЕННОГО
ОРГАНИЗАЦИИ КОМПЛЕКСА ОРГАНИЗАЦИИ (ЖЦ ИК)
Действия, связанные Стадии ЖЦ Стадии ЖЦ Типы сделок и
с недвижимостью организации имущественного операций с имущ.
(затрагивающие ИК) комплекса (ИК) комплексом
Формирование (и увел.) 1. Создание 1. Формирование Сделки купли-продажи
уставного капитала организации ИК Аренда (лизинг)
Эмиссия акций 2. Рост 2. Развитие Новое строительство
Привлечение инвестиций организации ИК Прием на баланс
Займы и кредит 3. Адаптация Проекты: development,
Инновации 3. Преобразо- ИК инвестиционные, инновац.
Адаптация к изменениям вания Продажи непрофиль-Поглощения и слияния (изменения) ных активов и сдача
Разделения и выделения организации в аренду излишков
Сокращение бизнеса Передача, внесение в
Ликвидация (банкротство) 4. Ликвидация уставные фонды
и исполнение кредитных организации 4. Ликвидация Конкурсные торги и
обязательств ИК аукционы
Какие и когда операции и сделки с объектами имущественного комплекса востребованы
в течение жизненного цикла организации?

Какие кодексы и законы РФ мы рассмотрим (следуя концепции работы с законодательной базой и этапам жизненного цикла организации)
Конституция РФ
Гражданский кодекс РФ
Закон РФ об акционерных обществах (имущественные аспекты)
Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Налоговый кодекс
Закон РФ об инвестиционной деятельности
Закон РФ о несостоятельности (банкротстве)
Извлечения из законов по ипотеке, займам, кредиту и др.
В тематических рамках
Арендные отношения (Концессия, Лизинг, Аренда)
Девелопмент - Градостроительное регулирование
Оценочная деятельность (Оценка и Бух. учет)

Конституция Российской Федерации
(1)
Ст.8:
В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности
Ст. 9:
Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной и муниципальной собственности.
Ст. 36, а.2:
Владение, пользование и распоряжение землей и др. природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Конституция Российской Федерации
(2)
Ст. 35, п.2:
Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Ст. 35, п.3:
Никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда.
Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Гражданский кодекс РФ и его базовая роль
в организации управления недвижимостью
(1)
Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) –
системообразующий закон гражданского права,
основа для регулирования хозяйственной деятельности, оборотоспособности объектов права (в т.ч. объектов недвижимости и ИК предприятия в целом как недвижимости)
ГК РФ формирует правовое поле управления:
- объектный состав недвижимости и ИК предприятия,
- возможные сделки с недвижимостью и ИК предприятия,
- круг прав и обязанностей собственников

Гражданский кодекс РФ и его базовая роль
в организации управления недвижимостью
(2)
Положения ГК РФ развивают конституционные принципы земельно-имущественного регулирования
Положения ГК РФ детализируются в законах РФ
- по конкретным типам объектов (земельный, лесной, водный и градостроительный кодексы, закон о недрах), а также
- по типам сделок и операций, особенностей использования (законы об ипотеке, лизинге, концессиях, инвестиционной деятельности, приватизации, банкротстве, гос. регистрации прав, оценочной деятельности и др.).

Состав недвижимости и ИК Сделки, операции
Виды объектов (ст. 128, 130, 132) = Оборотоспособность (ст. 129)
Земельные участки = Государственная регистрация прав
Участки недр на недвижимость - ст.131 и сделок - ст.164
Все неразрывно связанное с землей = Отдельные виды обязательств - раздел 4
(здания и сооружения) Продажа недвижимости
Объекты незавершенного строительства Продажа предприятия
Имущ. комплекс предприятия Аренда зданий и сооружений
Земельные участки Аренда предприятий
Здания и сооружения Имущественное страхование
Оборудование, инвентарь Доверительное управление
Продукция и сырье Мена, наследование, дарение
Права требования и долги = Обеспечение исполнения обязательств
Права обозначения Залог (ст. 334-358)
Ипотека предприятия (ст. 340)
= Приватизация гос. имущества (ст. 217)
= Принудительный выкуп (+ Зем. Кодекс РФ)
Гражданский кодекс РФ
о составе и сделках с недвижимостью (ИК):

Гражданский кодекс РФ:
оборотоспособность объектов права,
регулирование рынка земли и иной недвижимости
Оборотоспособность объектов гражданских прав
Свободное отчуждение Смена собственника в порядке
(рынок продаж) универсального правопреемства
и передача прав
(рынок аренды и др.) Наследование Реорганизация
юр. лица
Регулирование оборотоспособности
Изъятие из оборота Ограничения оборотоспособности
Законы Законы Законы
об изъятии о видах объектов, о видах объектов,
по видам объектов могущих быть в чей оборот допустим
и операций собственности лишь по специальному
определенных разрешению
участников оборота