Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельно-имущественные отношения презентация

1. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016 с изм. и доп. вступившими в силу с 01.01.2017)
2. Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости( с изм. вступ. в силу с 01.01.2017)
3. Федеральным законом от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. вступ. в силу с 01.01.2017)

1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который полностью изменил сферу государственного кадастрового учета недвижимости и регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом.

Создан единый электронный информационный ресурс в сфере недвижимости – Единый государственный реестр недвижимости, объединяющий Государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вести ЕГРН будут в электронном виде.
Что нового?
Сроки регистрации уменьшаются, теперь максимальный срок регистрации — 10 рабочих дней, при подаче документов через МФЦ — на 2 дня больше.

изменились основания и сроки для приостановки государственной регистрации, по инициативе регистратора процедура может быть приостановлена на 3 месяца, по инициативе заявителя — на 6 месяцев.

Место подачи заявления о кадастровом учете и регистрации права может отличаться от места нахождения объекта недвижимости. Подать такие заявления, если объект находится в другом кадастровом округе, можно только непосредственно в Росреестр ( через МФЦ (Многофункциональные центры -пока нельзя).
Установлен единственный случай отказа в приеме документов — если не установлена личность заявителя. Но если пакет документов не полный — регистрацию приостановят или откажут.

В Единый государственный реестр недвижимости вносятся:
в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, — страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке, а не данные паспорта или другого документа, удостоверяющего личность.
Если в пакете документов на регистрацию не будет согласия супруга на сделку( если оно конечно необходимо) теперь право зарегистрируют, но в ЕГРН будет внесена запись об оспоримости сделки.

Что остается по-прежнему:
Кадастровый учет первичен, регистрация прав на недвижимость — вторична. И то и другое может осуществляться и по объектам незавершенного строительства.
Регистрацию прав на недвижимые объекты и кадастровый учет ведет Росреестр.
Заявления в Росреестр можно так же подать через Многофункциональные центры «Мои документы» -МФЦ, что увеличит сроки на 2 дня.

Продаваться ( оформляться договором купли-продажи) могут только те квартиры(объекты Оформление купли-продажи квартиры 2017недвижимости), на которые право собственности уже зарегистрировано. Некоторые сделки подлежат обязательному удостоверению нотариусом.
Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, но возникновение права и переход права от продавца к покупателю регистрируется в обязательном порядке, о чем вносится запись в реестр, которая является единственным доказательством зарегистрированного права.

Для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним и недееспособным требуется разрешение органов опеки и попечительства и обязательное удостоверение договора отчуждения нотариусом.
Для продажи доли в праве общей долевой собственности необходимо соблюсти первоочередное право покупки другими участниками долевой собственности. Договор купли-продажи удостоверяется нотариусом. Подробнее: Купля продажа доли в квартире
Для продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюсти первоочередное право покупки другими соседями.

Для продажи( иного отчуждения), недвижимости, приобретенной в браке, необходимо нотариальное согласие супруга.
Свидетельство о государственной регистрации упразднено, как подтверждение проведенной государственной регистрации возникновения права и перехода права, выдается выписка из ЕГРН — это трех страничный документ, изготовленный на обычной бумаге формата А4.
Права и обязанности участника долевого строительства, при «продаже долевки» переоформляются на нового участника Договором уступки прав и обязанностей участника долевого строительства и этот договор подлежит государственной регистрации.
Оплату продавцу за недвижимость по договору купли-продажи можно осуществить как безналичным путем так и наличными денежными средствами в руки продавца. При этом продавец обязательно передает покупателю расписку о приеме денежных средств. Расписка в получении денег за земельный участок, квартиру

Как оформить земельный участок с собственность?
Оформление земельного участка в собственность подразумевает под собой совершение некоторых юридических процедур, направленных на передачу прав собственности от настоящего собственника к лицу, изъявившему желание овладеть некоторым земельным участком.
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)

На сегодняшний день существуют следующие варианты передачи земли в собственность:
В процессе приватизации;
В результате наследования;
По гражданско-правовому договору: мена, дарение, купля-продажа;
В порядке использовании участка по договору ренты.

Какие земли запрещено переводить в частную собственность?
Согласно Земельного кодекса РФ, если именуемая земля ограничена по использованию или снята с оборота, она не может быть передана в частную собственность.
Перечень таких земель:
Территории кладбищ;
Земли общего пользования;
Особо охраняемые объекты и земли из лесного и водного фонда;
Земли, находящиеся под объектами, принадлежащими Вооруженным Силам РФ, а также другим Воинским формированиям, военным судам; Государственные национальные парки, заповедники.

Что нужно сделать прежде, чем приступить к действиям, — определиться со способом оформления и подготовить перечень необходимых документов.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДСТАВЛЯЕМЫХ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ (МЕНЫ, ДАРЕНИЯ) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
заявление о государственной регистрации
документ, удостоверяющий личность заявителя
нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если заявитель является доверенным лицом)
платежный документ о внесении платы за государственную регистрацию (подлинник и копия)
удостоверенный органом кадастрового учета план земельного участка (выписка из кадастрового плана земельного участка)
документы, представляемые продавцом и покупателем:
договор (совершенный в простой письменной форме или нотариально удостоверенный)
согласие супруга (супруги) на совершение сделки (нотариально удостоверенное)
документы, представляемые только продавцом:
документ, подтверждающий права на земельный участок, являющийся предметом договора
свидетельство о государственной регистрации права
согласие залогодержателя на сделку, если отчуждаемый земельный участок обременен залогом

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДСТАВЛЯЕМЫХ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ПРЕДОСТАВЛЕННЫЙ ИЗ СОСТАВА ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
заявление о государственной регистрации
документ, удостоверяющий личность заявителя
нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если заявитель является доверенным лицом)
платежный документ о внесении платы за государственную регистрацию (подлинник и копия)
удостоверенный органом кадастрового учета план земельного участка (выписка из кадастрового плана земельного участка)
постановление (решение, распоряжение) органа государственной власти или органа местного самоуправления вступившее в законную силу решение суда
протокол о результатах торгов
заключенный в соответствии с протоколом о результатах торгов договор купли-продажи земельного участка (в случае приобретения земельного участка на торгах)

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДСТАВЛЯЕМЫХ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА О ЗАЛОГЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
заявление о государственной регистрации права
документ, удостоверяющий личность заявителя либо его представителя (при наличии нотариально удостоверенной доверенности)
платежный документ о внесении платы за государственную регистрацию (подлинник и копия)
удостоверенный органом кадастрового учета план земельного участка (выписка из кадастрового плана земельного участка)
документы, представляемые залогодателем и залогодержателем:
договор залога земельного участка (нотариально удостоверенный)
документы, представляемые только залогодателем:
документ, подтверждающий права на земельный участок, являющийся предметом договора, со штампом о государственной регистрации права
свидетельство о государственной регистрации права собственности либо аренды земельного участка
документы, названные в договоре в качестве приложения (кредитный договор и др.)
платежный документ об оплате государственной пошлины в местный бюджет (подлинник и копия)

Проблемы земельного законодательства Российской Федерации

1) отсутствие норм, касающихся понятий «фактический землепользователь» и «фактическое землепользование»;
2) определение правового режима земельного участка исходя из характеристик и назначения расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества;

3) отсутствие обязанностей собственников объектов недвижимого имущества оформить права на земельные участки, занятые такими объектами недвижимого имущества, а также отсутствие ответственности за не совершение указанных действий в определенный срок;

4) нерешенность следующих вопросов:
• прекращение сервитутов, установленных на основании судебных решений;
• изменение и пересмотр размера платы за земельные участки;
• эффективная защита правообладателей земельных участков при оспаривании кадастровой стоимости;
• ответственность органов местного самоуправления за неправомерное распоряжение земельными участками, относящимися к собственности иных публично-правовых образований, сведения о которых не внесены в государственный кадастр недвижимости и права на которые не зарегистрированы в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

2. Правовое регулирование земельных отношений (приватизации, ипотека земельных участков)
Приватизация земельных участков – это способ приобретения их в собственность.
Приватизация земельного участка может быть платной или бесплатной, проводиться, используя административный порядок или судебное решение.

Получить участок в частную собственность можно, если выкупить расположенные на нем постройки, состоящие в аренде.
На безвозмездной основе в 2017 году приватизация земельного участка проводится для тех граждан, которые осуществляют пользование землей на основании договора бессрочного пользования или, когда имеют подтверждение пожизненного наследования владения.

Документы, которые следует подготовить для приватизации:
удостоверение личности гражданина, написавшего заявление;
выписка из единого реестра о правах собственности на строение или сооружение, расположенное на земле, состоящей в аренде у государства;
кадастровый паспорт на участок;
план территории на основе межевания.

Отказ в приватизации и его особенности
На практике встречаются ситуации, когда собственник подготовил заявление и все нужные бумаги, провел межевание, подал документы в установленный срок, но земельный комитет отказывает ему в составлении договора.
В такой ситуации заявитель на основании ЗК РФ , ГК РФ может подать судебный иск, но прежде придется изучить понятие и особенности приватизационного процесса, принципы межевания.

Рассмотрением таких вопросов со стороны долевиков занимается арбитражный суд. Если судебные органы признают действия органов власти незаконными, то в решении земельный комитет обязуют составить образец договора о передаче участка в установленный срок.

Правовое регулирование ипотеки земельных участков
Ипотека на земельный участок в 2017 году не имеет особых отличий от кредитования прошлых лет. В качестве обеспечения все также становится приобретенный земельный участок. Существующий заемщик вправе возводить на этой земле постройки, но это должно быть только по согласию сторон.

Все постройки, построенные заемщиком, становятся автоматически обеспечением. Ипотечное кредитование распространяется на следующие виды участков:
ИЖС;
СНТ(садоводческое некоммерческое товарищество;
ведение подсобного хозяйства.
Приобрести землю возможно только если она находится в обороте и не входит в категорию запрета на основании Федерального закона. Например, приобрети земельный участок государственного или муниципального назначения нельзя.

Муниципальные органы сами определяют минимальное значение участка. И этот норматив в каждом регионе и городе различен. Для проведения такой процедуры заемщику понадобится провести межевание и кадастровую экспертизу.

Требования к заемщику
Для оформления ипотечного кредита на землю необходимо, чтобы объект недвижимости соответствовал требованиям:
участок расположен рядом с финансовой компанией;
участок под индивидуальное жилищное строительство;
земельный участок не должен быть в резервной или водоохранной зоне;
подъезд к земле должен быть в любое время года;
иметь коммуникации или располагаться рядом с ними;
размер должен быть более 6 соток.