Развитие земельного участка у деревни Кузнечиха. Бизнес-план проекта
РЕЗЮМЕ
Цели проекта, продукт, концепция, рынок и конкуренты Описание проекта (сл.6-11 ) Главные цели проекта: Получение прибыли от инвестирования в застройку нового участка в размере 2,46 млрд. руб.; Строительство жилого квартала в классе «Комфорт-». Удержание достигнутой в 2018 г. доли рынка в Сегменте – 30% в 2020-2024 годах. Увеличение товарного и ценового ассортимента в условиях конкуренции внутри портфеля проектов «Столица Нижний». Концепция: Сохранить имидж и успешный бренд «Цветы», сделав при этом более современным визуальное восприятие проекта, а также улучшив относительно ЖК «Цветы» потребительские свойства (планировки, входные группы, высоту потолков, отделку МОПов и квартир), что позволит увеличить цену квадратного метра относительно проекта «Цветы» (в сочетании с ростом цен на рынке в 2018-2020 годах ввиду изменения правил долевого строительства). Продукт: Продолжение современного семейного микрорайона комплексной застройки с высоким уровнем благоустройства в окружении зеленых территорий (Щелковский Хутор и Ботанический Сад) в относительно небольшой удаленности от центра города от лидера жилищного строительства Нижнего Новгорода. Большое разнообразите типов квартир и планировок, соответствующих как классу «Эконом», так и классу «Комфорт». Квартирография проекта (62% - планировки евроформата): Рынок и конкуренты (сл.12-15) С завершением продаж ЖК «Цветы», его рыночная доля (~30-40 тыс. кв.м. в год) освободилась. Её стали занимать другие застройщики (в 2019 году суммарные продажи в проектах «Маршал Град», «Подкова на Гагарина», «Монолит», «Зенит», «Облака», «Пушкин» выросли на 36,4 тыс. кв.м.). В 2019-2020 годах большинство этих проектов завершится и данная ниша может быть занята проектом «Цветы-2». В 2020 году (старт проекта): «Маршал Град», «Подкова на Гагарина», «Монолит», «Гранит», «Облака», «Маленькая страна». В 2021-2024 г.: основной конкурент – «Зенит-2» (Краснозвездная). Относительно конкурентов проект обладает рядом преимуществ (уровень отделки, экология, уровень благоустройства, ассортимент). Основной недостаток: некоторая удаленность от центра города. Бизнес-план составлен на основании информации на текущий момент, бюджет проекта и параметры бизнес-плана будут уточняться при получении рабочей документации, перед началом продаж и по мере реализации проекта. РЕЗЮМЕ Цены и динамика, доходная и расходная часть бюджета Квартиры (сл. 16-17) Моделирование оптимальной цены укрупненно в разрезе домов исходя из плановых темпов реализации проекта (132,5 тыс. кв.м. за 5 лет). Ценообразование учитывает сезонность, премию за развитие района (3 этапа повышения, +1000 руб. к базовой цене при каждом повышении), премию за «комфортность» домов №10, 11, 12 (5 тыс. руб.). Заложена предпосылка о возможности реализации 15-20% после ввода домов с целью увеличения доходности по проекту. Динамика продаж квартир в проекте при средней цене 79 536 руб/кв.м.: Полученная цена за дом распределяется исходя из квартирографии каждого дома по типам квартир и проводится сравнение с ценами конкурентов (текущее предложение) по цене квадратного метра и по полной стоимости квартиры. Коммерческие помещения и парковки (сл. 16) Расчет в соответствии с концепцией, утвержденной Советом Директоров (12 шт. площадью 1249 кв.м., ср. цена 73,7 тыс. руб./кв.м.) Исходя из рыночного окружения и опыта продаж в ЖК «Цветы», определены цены: 350 000 руб. за машиноместо в отдельно стоящем паркинге и 500 000 руб. за машиноместо в подземном паркинге в домах №10 и 11. За период реализации квартир будет продано около 470 парковочных мест. На момент завершения продаж квартир, в проекте может остаться около 200 непроданных машиномест. Доходная часть бюджета проекта по годам (сл.18-19) Принципы формирования расходной части бюджета проекта (сл.21-26) При планировании цены договора генподряда в качестве объекта-аналога для 25-этажного дома принят жилой дом №3 ЖК «Аквамарин», для 17-этажного дома – жилой дом №6 ЖК «Дубенки»; произведен пересчет затрат в текущих ценах, учтены: удорожание за счет увеличения высоты этажа до 2,7 м (+670 руб./ кв.м.), удорожание за счет улучшения отделки (+1400 руб./кв.м. – аналог д.12 в ЖК «Дубенки»). Аналог по паркингам – парковки в ЖК «Цветы» (коэф. удорожания 1,24). Затраты на благоустройство и сети приняты по аналогии с ЖК «Цветы» и «Дубенки» (с учетом специфики участка). Затраты на содержание дирекции ООО «СТАРТ-СТРОЙ» отнесены на бюджет проекта «Цветы-2» в полном объеме. При появлении новых проектов, часть затрат будут перераспределена на них. Содержание коммерческой дирекции – 1,7% от выручки. Расходы на рекламу – 1%, но не более 109 млн. руб. Затраты по Эскроу–счетам – в соответствии с актуальным предложением «Газпромбанка». Проработаны план управления поставками, модели управления инженерными сетями.
