Содержание
- 2. С помощью этого подхода возможна оценка тех активов, которые используются в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции,
- 3. Доходный подход направлен на получение данных об объекте недвижимости с точки зрения инвестора и заключается в
- 4. Доходный подход стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода,
- 5. Модель доходного подхода I(ЧД) Чистый доход V (С) Стоимость объекта недвижимости R (К) Ставка капитализации
- 6. Расчет дохода от объекта недвижимости Потенциальный валовой доход (ПВД) Действительный валовой доход (ДВД) ДВД = ПВД
- 7. ПВД - доход, который объект может принести за год при полной загрузке площадей до вычета операционных
- 8. Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода: Эксплуатационные (плата за
- 9. Этапы доходного подхода 1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД) 2. Оценка потерь от неполной загрузки и
- 10. Этапы доходного подхода 3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки 4. Определение величины чистого дохода от
- 11. Этапы доходного подхода 5. Расчет коэффициента капитализации 6. Расчет стоимости объекта недвижимости Количественные изменения стоимости денег
- 12. Оценка и мультипликатор гудвилл «привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный
- 13. Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от
- 14. Капитализация доходов - - совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объектов на основе их потенциальной
- 15. Метод капитализации доходов Оценщик предполагает, что конечная цель инвестора — получение дохода, который превышает первоначально инвестированную
- 16. Метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал и метод прямой капитализации Условия применения : прогнозируются
- 17. Метод капитализации доходов ограничивающие условия: нестабильность потоков доходов; если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного
- 18. метод прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он
- 19. метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на
- 20. Метод капитализации доходов При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной
- 21. Основная формула метода капитализации
- 25. Расчет коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат метод связанных инвестиций метод прямой капитализации
- 26. Коэффициент капитализации Ставка доходности инвестиции Норма возврата капитала Безрисковая ставка доходности Премии за риск Риск вложения
- 27. Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные
- 28. Расчет различных составляющих премии за риск: надбавка за низкую ликвидность -учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в
- 29. Метод связанных инвестиций Коэффициент капитализации для собственного капитала Коэффициент капитализации для заемного капитала (ипотечная постоянная)
- 30. Метод связанных инвестиций Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки
- 31. Таблицы шести функций сложного процента
- 32. Определить общую ставку капитализации, если: Доля собственного капитала - 30%; ставка процента по кредиту - 12%;
- 33. Решение: а) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годовых = 0,12750 (из Табл.6
- 34. Определить общую ставку капитализации методом связанных инвестиций – заемного и собственного капитала. Доля кредитных ресурсов в
- 35. возвpат капитала в процессе эксплуатации объекта недвижимости его улучшения, являющиеся источником дохода, изнашиваются и физически и
- 36. Методы возвpата капитала отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения. Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки
- 37. n – оставшийся срок экономической жизни; Ry – ставка доходности инвестиций. где SFF - фактор фонда
- 38. Метод Ринга целесообразно использовать, когда возмещение основной суммы (возврат капитала) будет осуществляться равными частями в течение
- 39. Метод Ринга Кредит 1000 $ выдан на 4 года под 12 % годовых 25 % -
- 40. Метод Ринга
- 41. Метод Ринга Условия инвестирования: - сумма = 2.000 $; - срок = 5 лет; - ставка
- 42. Выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как начисляются они на
- 43. n – оставшийся срок экономической жизни; Ry – ставка доходности инвестиций. где SFF - фактор фонда
- 44. Метод Инвуда (метод возврата капитала за счет доходов при формировании фонда возмещения со ставкой процента, равной
- 45. Метод Инвуда характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по ставке процента, равной норме отдачи на собственный
- 46. Метод Инвуда Кредит 1000 $ выдан на 4 года под 12 % годовых SFF = 20,923
- 47. Метод Инвуда
- 48. Условия инвестирования: 10000у.е. • срок - 5 лет; • доход на инвестиции – 12% Решение. Коэффициент
- 49. Метод Инвуда
- 50. n – оставшийся срок экономической жизни; Ry – ставка доходности инвестиций. где SFF - фактор фонда
- 51. Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование
- 52. Безрисковая ставка дисконта Ставка рефинансирования Межбанковская долгосрочная процентная ставка в твердой валюте Международная процентная ставка LIBOR
- 53. Метод Хоскольда Кредит 1000 $ выдан на 4 года под 12 % годовых SFF (5%)= 23,2
- 54. Метод Хоскольда
- 55. Метод Хоскольда Условия инвестирования: Сумма вложенного капитала в недвижимость 20 000 у.е. Ставка доходности инвестиций 14%,
- 56. Метод Хоскольда Решение. Rk = Ry + SFF(n; Rб) = 0,14 + 0,2252 = 0,3652 Общая
- 57. Метод Хоскольда
- 58. Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков Условия
- 59. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков
- 60. Алгоритм расчета метода ДДП Определение прогнозного периода Прогнозирование величин денежных потоков Расчет стоимости реверсии Определение ставки
- 61. Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как это: -показатель достигнутых результатов, поскольку отражает
- 62. Денежный поток (ДП) для объекта недвижимости ДВД = ПВД - потери + прочие доходы ЧОД =
- 63. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ РЕВЕРСИИ. Назначается цена продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка Принимаются допущения относительно изменения
- 64. Определение ставки дисконтирования «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или
- 65. Определение ставки дисконтирования метод кумулятивного построения метод сравнения альтернативных инвестиций метод выделения метод мониторинга
- 66. Метод кумулятивного построения Ставка дисконтирования это функция риска, равная сумме всех рисков . Ставка дисконтирования =
- 67. Метод мониторинга Основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в
- 68. Ст.Об.н.=Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
- 69. Расчет стоимости объекта недвижимости PV – текущая стоимость; Ci – денежный поток периода t; It –
- 70. Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к
- 71. ЗАДАЧА Инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на 10 лет с получением следующих сумм
- 72. Оценка недвижимости
- 73. Оценка недвижимости
- 74. Оценка недвижимости
- 76. Скачать презентацию