Метод Ринга при частичном возмещении капитала. (Лекция 6) презентация

Метод Ринга при частичном возмещении капитала
Пример. Капитал 1000 $ приносит 12% годовых. Но актив будет продан через 4 года за 50% от первоначальной суммы. Т.О. требуется компенсировать только 50% капитала, который возвращается прямолинейным методом.
-
R= Y - Δ * 1/ n - метод Ринга – метод прямолинейного
при частичном возврате капитала.
R= Y+ 0.5*0.25=0,12+0.125=0,245
125
125
125
125
120
105
90
75
245
230
215
200
1
2
3
4

Техника остатка
-
Доход, относящийся к земле, является остатком от общего дохода, приносимого производственным объектом, когда из него вычли доходы на удовлетворение остальных факторов производства: труд, капитал, управление.
ЧОДу= Vу * R у
ЧОДL = ЧОД – ЧОДу
V L = ЧОДL / R L
V=V L + Vу
Исходные данные: ЧОД, ставки доходности (для земли,
улучшений), стоимость одной из физических составляющих (улучшений или земли)

Техника остатка земли
-
R у = 0.15+1/50=0.17
ЧОДу= Vу * R у= 250 000*0.17 = 42 500 $
ЧОДL = 70 000$ – 42 500 $ =27 500$
V L = ЧОДL / R L = 27 500/0.15 = 183 300$
V=V L + Vу = 250 000 + 183 300 = 433 300$
Оценивается свободный земельный участок. Рядом такой же участок с только что построенным зданием. Объект приносит 70 000 $ чистого операционного дохода. Норма дохода на инвестиции данного типа объектов составляет 15%. Срок экономической жизни здания составляет 50 лет. Стоимость постройки здания оказалась равной 250000$. Оценщик решил фонд возмещения формировать прямолинейным методом. Определить стоимость объекта, если стоимость земли остается неизменной.

Техника остатка для улучшений
-
ЧОДL = V L * R L
ЧОДу = ЧОД – ЧОД L
Vу = ЧОД у / R у
V=V L + Vу
Исходные данные: ЧОД, ставки доходности (для земли,
улучшений), стоимость земли

Метод дисконтированных денежных потоков
-
Метод ДДП применим к объектам:
Приносящим доходы, которые можно оценить, как
имеющие неравные потоки доходов и расходов в прогнозный период;
Объект недвижимости строится или только что построен.
Должны быть спрогнозированы:
Величина и динамика будущих доходов;
Время получения доходов;
Величина стоимости актива в конце спрогнозированного времени владения;
Ставки дисконтирования.

Метод дисконтированных денежных потоков
-
Для определения ставки дисконтирования обычно используют три метода:
Метод суммирования;
Метод рыночных аналогов;
Метод связанных инвестиций.

Пример использования метода дисконтированных денежных потоков
-
На участке планируется постройка офиса. Затраты на постройку – 500 000$. Из них 300 000$ приходятся на начало 1-ого года; 150 000 на конец первого года; 50 000 на конец 2-го года. ЧОД с аренды будет получен со 2-го года в следующих размерах: 50 000; 70 000; 100 000; 100 000. Планируется продажа объекта через 6 лет за 850 000$.

Пример использования метода дисконтированных денежных потоков
-

Пример использования метода дисконтированных денежных потоков
-

Основы инвестиционно-ипотечного анализа
-
Ипотечный кредит – кредит, предоставляемый под залог
недвижимости.
Виды кредитов:
Кредиты с шаровым платежом;
Самоамортизирующиеся;
С переменной ставкой процента;
Завершающая ипотека;
Совместное участие

Основы инвестиционно-ипотечного анализа
-
Влияние финансового левереджа
Использование кредита увеличивает доходы его получателя и увеличивает собственный капитал за счет:
Прибыли, заработанной с помощью кредита, в размере, превышающем уплаченные проценты.
Доли кредита, самортизированного за инвестиционный период.

Основы инвестиционно-ипотечного анализа
Влияние финансового левереджа

Основы инвестиционно-ипотечного анализа
Влияние финансового левереджа
m
Yc
0
5
10
15
20
Y0=20%
Y0=15%
Y0=5%
Y0=Ym
Ym
Y0
‹1
Ym
Y0
›1

Методы ивестиционно-ипотечного анализа
Традиционная техника
Пример: ЧОД=70 000$. Через 5 лет недвижимость будет продана за
700 000$. Для приобретения собственности взят самоамортизирующийся кредит 300 000$, взятый на 20 лет под 15% годовых с ежемесячными выплатами. Ставка на собственный капитал равна 20%. Определить стоимость недвижимости.
V=534 660$
Собств . средства

Методы ивестиционно-ипотечного анализа
Традиционная техника
Расчет DS.
iaof(15%,20)=0.01317 при ежемесячных платежах.
Реальные ежемесячные отчисления составят 0.01317*300000=3951$ DS=3951*12=47412
pvaf(15%,5)=42.03459
Стоимость отчислений за 5 лет, приведенных на текущий
момент, составит 42.03459*3951=166078.
Остаток платежей, приведенный на текущий момент равен 300000-166078=133921
Остаток, приведенный на момент продажи, т.е.
через 5 лет fvf(15%,5)=2.1072
OC5=2.1072*133921=282200

Методы ивестиционно-ипотечного анализа
Традиционная техника
Пример: ЧОД=70 000$. В конце срока будет продана 1.25V. Для приобретения собственности взят cамоамортизирующийся кредит c m=60%, взятый на 20 лет под 15% годовых с ежемесячными выплатами. Ставка на собственный капитал равна 20%. Определить стоимость недвижимости.
V=512 240$