Сфера применения затратного подхода презентация

СОДЕРЖАНИЕ
Что такое затратный подход
Сфера применения
Основные этапы
Информация, необходимая для применения затратного подхода
Он ограничен в использовании при оценке объектов недвижимости
Недостатки затратного подхода
Вывод.

ЧТО ТАКОЕ ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД (ЗП)?
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения воспроизводства либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Метод основан на расчете затрат на восстановление, замещение оцениваемого объекта с учетом его износа и отдельной рыночной стоимости земли.

СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ ЗП:
— определении стоимости нового строительства;
— в инвестиционных проектах — для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта;
— в оценке для целей страхования;
— В оценке для целей налогообложения ;
— для оценки объектов, не завершенных строительством;
— оценка недвижимости на пассивных рынках;
— в оценке объектов специального назначения ;
— для оценки объектов недвижимости уникального назначения, по которым нет аналогичных продаж;

ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ЗП:
Оценка земельного участка;
Вычет полной восстановительной стоимости улучшений;
Расчет накопленного износа
Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа
Расчёт итоговой величины стоимости.
(Стоимость земельного участка по затратному методу определяется как свободная от каких-либо зданий, построек)

ИНФОРМАЦИЯ, НЕОБХОДИМАЯ ДЛЯ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА:
уровень заработной платы;
величина накладных расходов;
затраты на оборудование;
нормы прибыли строителей в данном регионе;
рыночные цены на строительные материалы.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД НЕ РЕКОМЕНДУЕТСЯ ПРИМЕНЯТЬ В СЛУЧАЯХ :
— приносящих доход (не учитывает доходный потенциал);
— с чрезмерным износом (дает значительную погрешность);
— имеющих историческую ценность (здания-памятники);
— при отсутствии в составе объекта недвижимости земельного участка (квартиры, помещения и пр.).

НЕДОСТАТКИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
4. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
5. Отдельная оценка земельного участка от строений.

ВЫВОД
Подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях