Содержание
- 2. Раздел № 1 Понятия, цели и принципы оценки
- 3. Тема 1.1. Основные понятия оценки Оценка стоимости объекта собственности – процесс определения в денежном выражении стоимости
- 4. Субъект оценки – профессиональные оценщики. Объекты оценки – объекты собственности в совокупности с правами, которыми наделен
- 5. Субъект собственности – экономически обособленное лицо (юридическое или физическое), обладающее конкретным объектом. Собственность – это экономические
- 6. Не может быть отношений между субъектом и материальным благом. Рыночная оценка должна учитывать не только ценность
- 7. Тема 1.2. Цели оценки Купля-продажа (ценных бумаг, части предприятия или в целом); Разработка плана развития; Залог;
- 8. Налогообложение (переоценка); Реорганизация (слияние, разделение, поглощение, выделение, аренда и т.д.); Повышение эффективности управления предприятием, т.е. для
- 9. Тема 1.3. Виды стоимостей, определяемых при оценке 1. Рыночная - это наиболее вероятная цена, которую можно
- 10. 2. Инвестиционная - это стоимость для одного конкретного покупателя (или инвестора, или владельца). Инвестиционная стоимость отличается
- 11. 3. Страховая стоимость - стоимость собственности, определяемая положениями страхового полиса. 4. Налогооблагаемая стоимость – стоимость, рассчитываемая
- 12. 5. Утилизационная (скраповая) стоимость - стоимость объекта собственности (кроме земельного участка) – как совокупная стоимость материалов,
- 13. 6. Стоимость воспроизводства - стоимость объекта собственности, создаваемой по той же планировке и из тех материалов,
- 14. 8. Балансовая стоимость - стоимость имущества, ранее отражаемая в балансе предприятия. Она бывает первоначальной и восстановительной.
- 15. 10. Восстановительная - стоимость объекта "как нового" в современных ценах. 11. Ликвидационная - это чистая сумма,
- 16. Упорядоченная ликвидация - это ликвидация, при которой распродажа активов проводится в течение разумного периода времени, с
- 17. 12. Эффективная стоимость - стоимость активов, равная большей из двух величин – потребительной стоимости активов для
- 18. Тема 1.4. Подходы и методы оценки Оценка применяет различные методы, которые можно отнести к одному из
- 19. Затратный подход В качестве меры стоимости принимаются затраты (издержки) на создание и продажу объекта. Методы, базирующиеся
- 20. Сравнительный подход Определения стоимости путем анализа цен на аналогичные объекты. Цена аналога служит отправным пунктом для
- 21. Методы сравнительного подхода выводят на оценку именно рыночной стоимости. Надежность оценок зависит от полноты и достоверности
- 22. Доходный подход Оценка строится на прогнозировании будущих доходов, которые можно получить от данного объекта. Методы доходного
- 23. Для получения обоснованной оценки применяют несколько методов, которые более всего подходят в конкретной ситуации.
- 24. Тема 1.5. Направления и объекты оценки 1. Оценка машин и оборудования 2. Оценка недвижимости 3. Оценка
- 25. Раздел № 2 Оценка машин и оборудования
- 26. Тема 2.1. Затратный подход в оценке машин и оборудования опирается на оценочный принцип замещения. Для определения
- 27. Себестоимость - главный элемент стоимости оборудования. Различают себестоимость: технологическую; цеховую; заводскую; полную; Стоимость отличается от полной
- 28. Методы затратного подхода
- 29. Расчет по цене однородного объекта Характеристика Стоимость рассчитывают по цене однородного объекта, корректируя его себестоимость Область
- 30. Поэлементный (поагрегатный) расчет Характеристика Стоимость складывается из суммы цен отдельных частей (узлов, агрегатов, блоков), затрат на
- 31. Анализ и индексация затрат Характеристика Первоначальную стоимость объекта разбивают на экономические элементы, которые затем индексируют в
- 32. Расчет по укрупненным нормативам Характеристика Полную себестоимость объекта рассчитывают как сумму затрат на основные материалы, комплектующие
- 33. Тема 2.2. Износ машин и оборудования, его классификация и методы определения.
- 34. Износ уменьшение степени эксплуатационной пригодности свойств объекта со временем. Выражается в обесценении (уменьшение относительной стоимости объекта
- 35. Физический износ ухудшение первоначальных технико-экономических свойств из-за: естественного изнашивания объекта в процессе эксплуатации под воздействием природных
- 36. Физический износ 1-го рода накопившийся в результате нормальной эксплуатации.
- 37. Физический износ 2-го рода возникший из-за стихийных бедствий, аварий, нарушений норм эксплуатации и т.д.
- 38. Непрерывный износ постепенное снижение технико-экономических свойств.
- 39. Аварийный износ быстрое снижение технико-экономических свойств.
- 40. Функциональный износ ухудшение первоначальных технико-экономических свойств, из-за развития новых технологий в отрасли производства аналогичных объектов.
- 41. Моральный износ изменение (улучшение) свойств аналогичных объектов.
- 42. Технологический износ появляется из-за изменения технологического цикла, в котором участвовал данный объект.
- 43. Экономический износ внешний износ, вызванный изменением рынка, НТП, НТР и т.д.
- 44. Сервис-фактор стоимость эксплуатации (техобслуживание и поддержание в рабочем состоянии).
- 45. Тема 2.3. Особенности переоценки основных фондов предприятий
- 46. Действующее законодательство указывает кроме определения способов переоценки вид стоимости восстановительная - полная стоимость приобретения новых объектов
- 47. Степень применяемости подходов Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход используется в основном редко никогда
- 48. Результаты переоценки основных фондов влияют на налогообложение предприятия, а именно: налог на имущество налог на прибыль
- 49. Тема 2.4. Сравнительный подход в оценке машин и оборудования Определение стоимости на основе анализа недавних продаж
- 50. Изделие может является аналогом, если оно: 1. Имеет то же самое функциональное назначение 2. Принадлежит по
- 51. Прямое сравнение с аналогом Характеристика Подбирают аналог с известной ценой. Его цену корректируют коэффициентами и поправками,
- 52. Статистическое моделирование цены Характеристика По статистическим данным о ценах и параметрах нескольких однотипных объектов методом корреляционного
- 53. Область применения Имеется информация о ценах и параметрах для группы однотипных объектов, позволяющая рассчитать корреляционную модель
- 54. Индексация первоначальной стоимости объекта Характеристика Первоначальную стоимость (цену) объекта умножают на индексирующий коэффициент, который представляет собой
- 55. Область применения Известна первоначальная стоимость (цена) объекта на какой-либо момент. Имеются данные о ценовых индексах за
- 56. Тема 2.5. Доходный подход в оценке машин и оборудования применим только к собственности, производящей конечную продукцию
- 57. Любое инвестирование денежных средств осуществляется на принципах возвратности и доходности.
- 58. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов;
- 59. Метод дисконтирования целесообразно использовать в случае нестабильности при получении дохода.
- 60. Нормы отдачи (дохода, прибыли) выражают взаимосвязь между всеми ожидаемыми от проекта выгодами, включая возврат средств от
- 61. Рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения на данный объект.
- 62. При оценке объекта методом дисконтирования будущих доходов: определяются период расчета и интервалы для расчета денежных потоков;
- 63. Ставка дисконта (метод кумулятивного построения) безрисковая ставка + норма инфляции + премия за риск
- 64. Дисконтированные чистые доходы Характеристика Определяют чистый доход от функционирования производственной системы и находят ее текущую стоимость,
- 65. Капитализация и остаток Характеристика Из чистого дохода производственной системы вычитают доходы, относимые к недвижимости, и получают
- 66. Равноэффективный аналог Характеристика Выбирают функциональный аналог (базисный объект). Рассчитывают эксплуатационные издержки для оцениваемого и базисного объектов.
- 67. Область применения Объекты, для которых можно подобрать функциональные аналоги и рассчитать эксплуатационные издержки за срок службы
- 68. Раздел № 3 Оценка недвижимости
- 69. Объект недвижимости Товар, обращающийся на рынке, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в
- 70. Тема 3.1. Затратный подход в оценке недвижимости
- 71. Затратный подход заключается в определении: восстановительной стоимости (точной копии объекта) или стоимости замещения (аналогичным объектом); уменьшение
- 72. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает, что выявляется из возможных вариантов использования объекта
- 73. Это предусматривает оценку участка земли как свободного, т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь
- 74. Если участок свободен от строений, то оценщик определяет, какой объект необходимо построить, исходя из наиболее эффективного
- 75. Если строение на участке имеется, то надо определить увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного
- 76. Оценка земли При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная
- 77. Метод техники остатка для земли; Метод средневзвешенного коэффициента капитализации; Метод сравнения продаж; Метод разбиения; Метод капитализации;
- 78. Метод техники остатка для земли; При применении этого метода должны быть известны: Стоимость зданий и сооружений;
- 79. Определение дохода приносимые зданиями и сооружениями Для определения дохода, приносимого зданиями и сооружениями, их стоимость умножаем
- 80. Непосредственное определение стоимости земли (Остаток ЧЭД, относимого к земле) YЗЕМ=Y-YЗД, где YЗЕМ - ЧЭД, относимый к
- 81. Алгоритм методов затратного подхода 1.Определение стоимости земельного участка и работ по его благоустройству 2.Определение полной стоимости
- 82. 4.Вычитание износа из ПСВ(ПСЗ) 5.Суммирование стоимости земельного участка и стоимости зданий и сооружений;
- 83. Методы определения полной стоимости воспроизводства(ПСВ) или замещения(ПСЗ)
- 84. Метод количественного анализа Детальный подсчет всех издержек на возведение или установку частей нового здания -– прямых
- 85. Метод разбивки по компонентам Используют показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку. Данные берут
- 86. Метод сравнительной единицы Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в
- 87. ПВС оцениваемого здания находится по формуле - ПВС =В VСТР k, где ПВС - полная стоимость
- 88. Всего разработано 37 укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства, в
- 89. Индексный метод Умножение балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденных Правительством РФ.
- 90. Тема 3.2. Подход сравнения продаж в оценке недвижимости
- 91. Сравнительный подход к оценке недвижимости Проведение сравнительного анализа сделок купли-продажи или аренды на рынке недвижимости, сопоставление
- 92. Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды
- 93. Метод сравнения продаж Элементы сравнения для объектов недвижимости: Переданные имущественные права; Условия финансирования сделки. Например, на
- 94. Время продажи. Учитывается тенденция изменения цен на рынке недвижимости с течением времени; Местоположение; Физические характеристики объекта
- 95. Способы расчета и внесения поправок Анализ парных продаж Прямой анализ характеристик Экспертный
- 96. Анализ парных продаж Продажа двух объектов идентичных во всем, кроме одной, как правило, характеристики. Если между
- 97. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимыми с объектом и его аналогом. Должно соблюдаться отношение
- 98. Прямой анализ характеристик Способ предполагает анализ характеристик оцениваемого объекта и его аналога. Например, покупательная способность денежной
- 99. Экспертный Способ основан на представлениях эксперта о преимуществах и недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом.
- 100. Тема 3.3. Доходный подход в оценке недвижимости
- 101. Метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора - ВРМ-GRM) ВРМ – отношение продажной цены к валовому
- 102. Рассчитывается среднее значение ВРМ. Вероятная стоимость оцениваемого объекта равна произведению ВРМ на рыночный рентный доход от
- 103. Пример расчета валового рентного мультипликатора Доход от оцениваемого объекта 57000 руб. Определить стоимость объекта на основе
- 104. Метод прямой капитализации Доходы от владения недвижимостью – поступления от сдачи в аренду и продажи объекта
- 105. 3. Чистый эксплуатационный доход - действительный валовой доход за вычетом расходов по эксплуатации. Чаще всего используется
- 106. 6. Рассчитывается коэффициент капитализации. 7. Определяется стоимость объекта - V=Y/R, где V – стоимость оцениваемого объекта;
- 107. Определение коэффициента капитализации Метод кумулятивного построения - безрисковая ставка дохода + премия за риск + премия
- 108. Метод дисконтированных денежных потоков
- 109. Реверсия Для расчета рыночной стоимости имущества необходимо учитывать реверсию вне зависимости от того, планируется ли в
- 110. Реверсия денежные средства, полученные от будущей продажи объекта в конце периода владения. После суммирования дисконтированных величин
- 111. Тема№4 Временная оценка денежных потоков. Будущая стоимость денежной единицы. FV=PV(1+i)n. или FV=PV(1+j/m)nm где FV - будущая
- 112. 2. Текущая стоимость денежной единицы. PV =FV/(1+i)n Тип решаемых задач: текущая стоимость денежной суммы, которая будет
- 113. 3. Текущая стоимость аннуитета. [ 1-1/(1+i)n] PV = PMT -------------------; i Аннуитет - серия равновеликих платежей
- 114. Накопление денежной единицы за период. (1+i)n-1 FV = PMT ---------------; i Стоимость серии равных платежей. Пример:
- 115. Взнос на амортизацию денежной единицы. i PMT = PV -------------------; [ 1-1/(1+i)n] Регулярный периодический платеж в
- 116. Фактор фонда возмещения. i PMT = PV ----------------; (1+i)n-1 Стоимость погашения основной суммы долга. Пример: Какую
- 117. Раздел № 5 Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов
- 118. Тема 5.1. Введение в проблемы оценки ИС и НА
- 119. Оценка ИС и НА самое сложное направление оценочной деятельности. До 1991 года ИС и авторские права
- 120. "Положение о бухгалтерском учете и отчетности в РФ", утвержденное Приказом Минфина РФ от 26.12.94 N 170
- 121. «К нематериальным активам, используемым в течение длительного периода (свыше одного года) в хозяйственной деятельности и приносящим
- 122. из авторских и иных договоров на произведения науки, литературы, искусства и объекты смежных прав, на программы
- 123. из свидетельств на полезные модели, товарные знаки и знаки обслуживания или лицензионных договоров на их использование;
- 124. Кроме того, к нематериальным активам относятся права пользования земельными участками, природными ресурсами и организационные расходы. Нематериальные
- 125. Отдельными нормативными актами регулируется еще две группы нематериальных активов: 1) Отложенные, или отсроченные, расходы – издержки,
- 126. * Гудвилл - имя, репутация предприятия: а) условная стоимость его деловых связей, "цена" накапливаемых нематериальных активов
- 127. Гудвилл может быть связан с месторасположением предприятия, персоналом, различными правами или льготами легального характера (т.е. закрепленными
- 128. Гудвилл является нематериальным активом, часто не отражаемым или отражаемым по заниженной стоимости. Однако его необходимо учитывать
- 129. При оценке нематериальных активов осуществляется экспертиза: Объектов ИС. Проверяется факт наличия и использования объектов ИС; Охранных
- 130. Тема 5.2. Затратный подход к оценке ИС и НА
- 131. Метод приведенных затрат определение прошлых затрат на приобретение или создание ИС и подготовку на ее использование
- 132. Метод расчета полной восстановительной стоимости определение на дату оценки величину затрат для воссоздания аналогичной копии.
- 133. Метод замещения определение стоимости приобретения аналогичного по производительности объекта на дату оценки.
- 134. Тема 5.3. Подход "сравнения продаж"
- 135. Метод прямого сравнения продаж. Выявляются факты аналогичных продаж. При идентификации аналога учитывают время продажи, объем, место
- 136. Метод косвенного сравнения продаж (метод роялти) Этот метод используется для оценки объектов ИС из-за недостатка информации.
- 137. Все денежные потоки дисконтируют. Этот метод часто применяется при определении нанесенного ущерба при пиратском использовании. За
- 138. Затратный подход оценивает стоимость ИС и НА с позиции прошлых затрат, или затрат на дату оценки.
- 139. Тема 5.4. Доходные подходы к оценке ИС и НА
- 140. 1. Метод дисконтирования денежных потоков. В основе метода приведение денежных потоков от использования объектов ИС и
- 141. 3. Метод избыточной прибыли. Суть метода - в корректировке цены предприятия на сумму капитализированной прибыли, которая
- 142. Основные этапы оценки: 1. Определение стоимости чистых материальных активов 2. Нормализация фактической прибыли предприятия 3. Расчет
- 143. 4. Определение величины избыточной прибыли как разницы между нормализованной за счет материальных активов и фактической. 5.
- 144. Метод преимущества в прибылях Стоимость объекта ИС и НА обуславливается дополнительной прибылью, получаемой от его применения
- 145. Раздел № 6 Стоимостной анализ деятельности предприятий и оценка бизнеса
- 146. Тема 6.1. Затратный (имущественный) подход к оценке бизнеса
- 147. Затратный подход - отражает точку зрения продавца Метод скорректированной балансовой стоимости (чистых активов). Стоимость предприятия определяется
- 148. Баланс предприятия АКТИВ I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Нематериальные активы Основные средства Незавершенное строительство Долгосрочные финансовые вложения Прочие
- 149. ПРИКАЗ Минфина РФ N 71, ФКЦБ N 149 от 05.08.96 "О ПОРЯДКЕ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ
- 150. РАСЧЕТ ЧИСТЫХ АКТИВОВ Активы 1. Нематериальные активы 2. Основные средства 3. Незавершенное строительство 4. Долгосрочные финансовые
- 151. Все пункты актива, кроме денежных средств подвергаются корректировке. Нематериальные активы, основные средства и незавершенное строительство оценивается
- 152. Долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения оцениваются на базе котировок рынка ценных бумаг. Если ценные бумаги не
- 153. Запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Дебиторская задолженность оценивается с
- 154. Регулирующей статьей баланса при всех корректировках выступает “нераспределенная прибыль”, “добавленная стоимость” и другие источники собственного капитала.
- 155. Метод замещения подбирается предприятие, стоимость которого известна, выпускающее аналогичный ассортимент продукции.
- 156. Метод ликвидационной стоимости Разность между активами и текущими обязательствами с поправкой на ликвидность. При определении ликвидационной
- 157. Тема 6.2. Методы сравнения продаж в оценке бизнеса
- 158. Сравнительный подход отражает точку зрения свободного рынка Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов.
- 159. Метод рынка капитала стоимость закрытого предприятия определяется на основе данных фондового рынка по акциям аналогичных открытых
- 160. Метод сделок для сравнения берутся данные по продажам контрольных пакетов акций компаний, либо о продажах предприятий
- 161. Обычно требуется 6-8 аналогов. В результате применения мультипликаторов к финансовым показателям предприятия определяется предварительная реальная рыночная
- 162. Метод отраслевых соотношений позволяет получить ориентировочные стоимостные оценки предприятий, основано на выводе соотношений типа “Цена-выручка” и
- 163. Преимущество сравнительного подхода В том, что он базируется на рыночных данных и отражает реально сложившееся соотношение
- 164. К недостаткам следует отнести сложность получения информации по достаточному кругу аналогичных предприятий, необходимость внесения поправок для
- 165. Этапы оценки бизнеса рыночными методами 1. Поиск аналога или сопоставимых предприятий 2. Финансовый анализ и повышение
- 166. Критерии отбора аналогов 1. идентичность отрасли и продукции 2. сопоставимость по масштабам, степени диверсификации производства, зрелости
- 167. Предполагается, что сходные предприятия имеют близкое соотношение между ценой и такими финансовыми показателями, как прибыль, денежный
- 168. Обычно используют 4 группы мультипликаторов 1. Цена/прибыль; цена/денежный поток; 2. Цена/дивиденды; 3. Цена/выручка; цена/фактический объем производства;
- 169. Тема 6.3. Доходный подход к оценке бизнеса
- 170. Доходный подход - отражает точку зрения покупателя Метод дисконтирования денежных потоков (дисконтирования будущей прибыли). Денежный поток
- 171. Метод дисконтирования денежных потоков (дисконтирования будущей прибыли) Определение стоимости бизнеса методом дисконтированных денежных потоков основано на
- 172. Основные этапы метода 1. Выбор модели денежного потока При оценке бизнеса применяют две модели денежного потока:
- 173. Денежный поток для собственного капитала = чистая прибыль + амортизация – прирост оборотного капитала – прирост
- 174. 2. Определение длительности прогнозного периода 3. Ретроспективный анализ и прогноз выручки от реализации 4 .Анализ и
- 175. 7 .Определение ставки дисконта 8 .Расчет величины стоимости в постпрогнозный период 9 .Расчет текущих стоимостей будущих
- 176. Метод прямой капитализации см. тему 3.3.
- 178. Скачать презентацию