Задачи по недвижимости (часть 1) презентация

Задача 1
Необходимо рассчитать ставку капитализации при следующих условиях: безрисковая ставка– 6%, срок экспозиции объекта оценки 3 мес., премия за риск инвестиций в объект недвижимости 4%, премия за инвестиционный менеджмент – 3%. Норма возврата на капитал необходимо определить методом Инвуда. Ставка по кредитам на такую недвижимость – 12%, эффективный возраст – 30 лет, полный срок службы – 60 лет.
Подвох
Ненужная информация - ставка по кредитам на такую недвижимость
Решение
Определяем премию за риск низкой ликвидности: 6% * 3 мес./12 мес. = 1,5%
Определяем ставку дисконтирования: 6%+1,5%+4%+3%=14,5%
Определяем оставшийся срок службы: 60-30=30 лет
Определяем норму возврата по методу Инвуда: 0,145/((1+0,145)^30-1)= 0,00252
Определяем ставку капитализации: 14,5%+0,252%=14,75%

Задача 2
Затраты на создание конструкции зарегистрированного объекта недвижимости - металлического резервуара объемом 100 м3 составляет 100 000 руб., объемом 175 м3 - 140 000 руб. Затраты на доставку и монтаж резервуара, составляют 70% от затрат на создание резервуара. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций - 15 000 руб. Надбавка за срочное оформление документации - 10% от стоимости металлоконструкций. Необходимо рассчитать рыночные затраты на создание смонтированного резервуара объемом 160 куб.м3 с использованием коэффициента торможения. Возраст резервуара 10 лет, срок службы – 28 лет, специалистами определен срок оставшейся жизни резервуара – 20 лет.
Подвох
Кроется в расчете физического износа – много данных, а использовать нужно не все. Затраты на все ускоренные действия не учитывать – нерыночные условия.

Решение
Определяем величину коэффициента торможения: Ln(140 000/100 000) / Ln(175/100) = Ln(1,4) / Ln(1,75) = 0,6
Определяем рыночную стоимость создания резервуара:
Аналог 1: 100 000 * (160/100)^0,6 = 132 578 руб.
Аналог 2: 140 000 * (160/175)^0,6 = 132 671 руб.
Среднее: (132 578 + 132 671) / 2 = 132 625 руб.
Определяем рыночную стоимость смонтированного резервуара без учета износа: 132 625 * (1+0,7) = 225 463 руб.
Определяем износ: в чем подвох - по идее раз известен возраст резервуара и оставшийся срок службы, то срок жизни нужно определить как 10+20 = 30 лет и далее определяет износ методом срока жизни, но в этом случае не совпадает ни один ответ. Если же определить эффективный возраст резервуара как 28-20=8 годам, то износ будет равен 8/28 = 0,2857 или 28,57% и ответ можно найти в предложенных вариантах.
Определяем рыночную стоимость смонтированного резервуара с учетом износа: 225 463 * (1 – 0,2857) = 161 048 руб.

Задача 3
Объект продан 6 мес. назад. Рост цен 2% в мес. Какую нужно сделать корректировку в % (со знаком)?
Подвох
Заключается в том, что нужно использовать формулу сложного процента.
Решение
Определяем корректировку: (1+0,02)^6-1=1,126-1=0,126 или 12,6%

Задача 4
Определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 2017 год (на середину периода). Затраты на строительство данного объекта недвижимости в 2010 году составили 1 000 000 руб. Срок жизни 70 лет.
Индексы роста цен (на середину периода):
2009 - 82
2010 - 85
2011 – 87
2011 – 92
2012 – 95
2013 – 101
2014 – 106
2015 – 110
2016 – 115
2017 - 119
Подвох
Расчет износа - не указан возраст, его требуется определить.

Решение
Определяем индекс пересчета 2010-2017: 119/85=1,4
Определяем стоимость объекта без учета износа на дату оценки: 1 000 000 * 1,4 = 1 400 000 руб.
Определяем износ: возраст объекта – 2017 – 2010 = 7 лет, 7/70=0,1
Определяем рыночную стоимость объекта: 1 400 000 * (1-0,1) = 1 260 000 руб.

Задача 5
Рыночная ставка аренды для торгового помещения на начало 2003 года составляла 100 руб. Индекс изменения рыночных ставок аренды для соответствующего сегмента рынка недвижимости с начала 2001 года по начало 2017 года составил 3,54. Индекс изменения рыночных ставок аренды с начала 2001 года по начало 2003 года составил 1,18. Рассчитайте рыночную ставку аренды для этого помещения на начало 2017 года.
Подвох
Особых нет.
Решение
Определяем индекс пересчета 2003-2017: 3,54/1,18=3,0
Определяем ставку аренды: 100 руб. * 3,0 = 300 руб.

Задача 6
Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 300 000 руб. в год. Затраты на замещение для улучшений с учетом износа и устареваний в текущих ценах составляют 600 000 руб., коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 10% и 15% соответственно. Рассчитать земельную ренту для земельного участка.
Подвох
Расчет на внимательность – нужно рассчитать ЧОД для земельного участка, поэтому в данном случае ставка капитализации для земли излишние данные.
Решение
Определяем ЧОД от улучшений: 600 000 * 0,15 = 90 000 руб.
Определяем ЧОД для земельного участка: 300 000 – 90 000 = 210 000 руб.

Задача 7
Влияние общей площади на стоимость квартиры описывается зависимостью C = 500 – 2*S. Площадь аналога 70 кв.м., объекта оценки – 50 кв.м. Определить величину корректировки на разницу в площади (в процентах, с учетом знака).
Подвох
Особых нет.
Решение
Определяем показатель С для объекта оценки: 500 – 2 * 50 = 400
Определяем показатель С для аналога: 500 – 2 * 70 = 360
Определяем величину корректировки: 400 / 360 – 1 = 0,1111 или 11,11%

Задача 8
Оценить здание с дебаркадером. Площадь здания 1 000 кв.м (без учета дебаркадера). Есть сведения о цене продажи здания-аналога без дебаркадера- 40 000 руб./кв.м. Цены в районе расположения аналога выше на 25%. Стоимость дебаркадера 50 000 руб. По условию задачи первой вносится относительная корректировка. Иные корректировки не требуются.
Подвох
Запутывание с относительной корректировкой – как ее рассчитать или использовать ту, что дана?
Решение
Определяем стоимость здания без дебаркадера в районе расположения объекта оценки: 40 000 руб. * 1/(1+0,25) = 40 000 * 0,8 = 32 000 руб. * 1 000 кв.м = 32 000 000 руб.
Определяем стоимость объекта оценки с дебаркадером: 32 000 000 + 50 000 = 32 050 000 руб.

Задача 9
Ставка аренды уменьшилась с 500 руб. за кв.м в год до 400руб. за кв.м в год для единого объекта недвижимости из-за плохой экологии. Площадь единого объекта недвижимости 1 000 кв.м. Ставка капитализации для объектов аналогов 10%. Определить величину внешнего устаревания здания, если доля земельного участка в едином объекте недвижимости составляет 0,5.
Подвох
Поскольку расчет внешнего устаревания редко встречается в оценочной практике, проверка знания методов его расчета.
Решение
Определяем потери в арендной плате за год единого объекта недвижимости: (500 – 400) * 1 000 кв.м = 100 000 руб.
Определяем величину внешнего устаревания для ЕОН: 100 000 / 0,1 = 1 000 000 руб.
Определяем величину внешнего устаревания для улучшений: 1 000 000 * 0,5 = 500 000 руб.

Задача 10
Определите рыночную стоимость гостиницы 4 звезды с чистым операционным доходом 100 000 руб. в год. На рынке были подобраны аналоги: аналог 1 - гостиница 4 звезды стоимостью 1 200 000 руб. и годовым чистым операционным доходом 140 000 руб.; аналог 2 - гостиница 3 звезды стоимостью 1 400 000 руб. и годовым чистым операционным доходом 160 000 руб.
Подвох
Кроется в том, какую ставку капитализации выбрать – среднюю или только для 4-х звездной гостиницы?
Решение
Определяем ставку капитализации для 4-х звездной гостиницы: 140 000 / 1 200 000 = 0,1167 или 11,67%
Определяем стоимость объекта оценки: 100 000 / 0,1167 = 856 898 руб..

Задача 11
Рассчитать стоимость единого объекта недвижимости в составе: коттедж и земельный участок, если известно, что аналог был продан за 1 000 000 руб., но его площадь больше на 40 кв.м и у этого аналога был гараж. Наличие гаража увеличивает стоимость на 100 000 руб., каждый кв.м общей площади увеличивает стоимость на 8 000 руб.
Подвох
Расчет на установление знаков корректировки.
Решение
Определяем корректировку на площадь: 8 000 руб. * 40 кв.м = 320 000 руб.
Определяем стоимость объекта оценки: 1 000 000 – 320 000 – 100 000 = 580 000 руб.

Задача 12
Рассчитать ставку дисконтирования, номинированную в рублях, в качестве безрисковой взять доходность облигаций. Безрисковая доходность ОФЗ - 3,1%, валютная доходность - 3,5%, премия за риск-вложения и премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Срок экспозиции – 4 месяца.
Подвох
Доходность каких облигаций использовать?.
Решение
Поскольку ставку дисконтирования д.б. номинирована в рублях, выбираем в качестве безрисковой ставки доходность ОФЗ.
Определяем премию за низкую ликвидность: 3,1% * 4/12 = 1,03%
Определяем ставку дисконтирования: 3,1% + 2,5% + 1,03% + 2,5% = 9,13%